維持費について

 

相続などで不動産を取得したものの、実際に住むこともなく、かと言って手放すこともできず持ち続ける人が多くいます。

その結果、現在日本が抱える問題の一つ「空き家」になっています。

日本の空き家数は増え続けており、平成30年の調査では846万戸以上となりました。

 

「家族が集まる場所を残したい」「売却はできないけど良い方法があるなら活用をしたい」

理由はそれぞれあると思いますが、実は保有し続ける事でかなりの維持管理費がかかっています。

 

これから、具体的な計算を行いながら空き家の維持にかかる項目、費用は年間どれくらいなのかをご説明させて頂きます。

 

Ａ　固定資産税と都市計画税などの税金

Ｂ　光熱費や保険料などのランニングコスト

Ｃ　管理費と修繕費などの自主的費用

 

 

A. 固定資産税と都市計画税などの税金

 

固定資産税は不動産を所有している限り掛かる税金で、空き家でも課税されます。

都市計画税については、固定資産税とは別に、市街化区域で課税される税金です。

固定資産税は、所有されている不動産の評価額に標準税率（1.4％）を掛け合わせて求められます。

 

固定資産税　＝　課税標準額　×　標準税率（1.4％）

 

仮にですが、土地の評価額2000万円、建物の評価額が1000万円とあった場合は年間の固定資産等税金においては、どれくらいかかるのか？

敷地の大きさなどにもよりますが、土地面積が200㎡以内の場合は

約18.6万程掛かってくる計算になります。

 

この金額だけでも多いと感じると思いますが、昨今では空き家問題の増加を踏まえて、空き家対策特別措置法が制定されました。

管理に問題があったり、周囲に悪影響を及ぼすと見なされると「特定空き家」に指定されます。

特定空き家に指定されると、土地の税金が割安になる住宅用地の特例が解除され、固定資産税率が6倍になってしまうこともあるので適正な管理などが求められます。

 

 

B. 光熱費や保険料などのランニングコスト

 

空き家の場合は水道や電気などといった光熱費は使わなくなることが多いですが、利用がなくても基本料金は掛かってきます。

また、たまに訪れる事があったり清掃などの際に使用したり、業者に管理を委託するケースなどもあれば基本料金以外に使用料金も掛かってきます。

 

●電気料金

一般には30A～50A程の契約をしている家庭が多いので、基本料だけで見ても約1000円前後、また使用料も頻度にもよりますが、1000円と考えた場合でも月のコストは2000円超掛かってくる事が想定されます。

 

●上下水道代料金

通水や排水をこまめに行わないと水道管に錆が生じたり、悪臭や周囲の影響も懸念され老朽化の原因になります。

上記内容を踏まえると電気同様、上水道は契約し続ける方が多いように思います。

水道料金は、一般的には上下水道合わせて月1500～1800円程が掛かかってくる事が想定されます。

 

●火災保険等（地震保険）

火災保険等に関しては、空き家への直接被害だけではなく、近隣に被害を与える可能性まで考え、何らかの保険には入っておく方が多いように思います。

しかしながら火災保険に於いては、通常の住宅火災保険より、割高になる場合が多いです。

どういうことの備えが必要なのかを下記にご説明します。

 

※放火（放火の疑いなど含む）

出火原因で最も多いのは、放火（放火の疑いを含む）だとご存じでしょうか？

人が多い所や、公衆の面前で放火する人はいませんので、人の気配がしない空き家が放火のターゲットにされやすい傾向にあります。

 

※自然災害（台風や雪など）

自然災害では台風などの強風で家屋が破損した場合や、豪雪などにより損傷した場合などの修繕のために使います。

 

※盗難

盗難というのは、盗難目的で侵入した場合に壊された玄関や、窓などの修復も保証されるのに対して人の気配がしない空き家に於いて侵入し、寒さを凌いだりする事も多く、修繕のために使います。

 

備えはこれだけではなく、家財も損害を受けた際の保険として加入しておくことをおすすめしますが、上記内容をカバーするようなプランニングの場合は、保険会社にもよりますが、月額1万円程度が目安です。

 

 

C. 管理費と修繕費（空き家管理やマンションなどの管理む）

 

空き家は放置していると傷みや劣化のスピードが速く進んでしまいます。

周辺トラブルをさける目的や、管理不十分にて特定空き家に指定されて固定資産税が増えないためにも管理は重要です。

 

また、建築年数が経った古い空き家の場合どうしても修繕が必要になってきますのでこれらも維持費と見ることができるため、具体的に金額を見ていきましょう。

 

 

1. 空き家の管理費

空き家を自分で管理できれば良いですが、遠方にお住まいの方や、多忙でなかなか時間が取れないなどという理由で自己管理が難しい場合も多いと思います。

そのようなときに活用するのが、空き家の管理サービスです。

 

管理サービスとは、1ヶ月に1回程度、依頼した管理サービス会社が巡回し、目視での確認や、依頼内容次第では内部清掃、換気なども含まれます。

空き家管理サービスの費用目安は月額5,000円～10,000円が目安です。

 

 

2. マンションの管理費用

マンションの場合は戸建ての費用に追加して、管理費用がかかります。

相場の目安はマンションのクオリティや広さ、戸数などにもよりますが、月1.5万円～3万円程度が多いようです。

 

 

3. 修繕費用

すぐに支払わなければいけない費用ではありませんが、建物は必ず老朽化していくので、修繕のための費用は発生してしまいます。

 

マンションでは、「修繕積立金」という名目で支払い、修繕積立金の目安としては月額1万円から2万円程度です。

金額はマンションの修繕計画などにより計画されておりますが、築年数が経過していくと値上がりしていく傾向はあると思います。

 

戸建では、外装と内装、設備が主な修繕費用です。

 

外装部分について

 

●外壁の塗装

●屋根の塗装

 

外壁の塗装は、大体10年が目安と言われており、日焼けによる変色や、コケ、塗料のはがれなどの景観回復と、雨水の侵入を防ぐ目的の目地のシーリングの施工があります。

 

外壁の塗装費用は家の広さと、利用する素材によって変わりますが、目安としては30坪程度で1回50万円～70万円です。

ただし、シーリングの施工や、屋根塗装も塗料の劣化などにより一緒に施工するのであれば1回100万円～130万円程です。

 

この金額の幅は、塗料の質や、大きさなどにより変動すると思います。

 

 

内装、設備について

 

蛇口、給湯器・洗面化粧台・トイレ・ユニットバスなどは、仕様によって金額も様々ですが、壊れるとほとんどが交換が必要になると思います。費用に関しては、交換箇所などによって様々なので、業者に直接確認をする事をおすすめします。

 

 

まとめ

 

最後に上記内容（一般的な戸建、一般的な火災保険、空き家管理サービス使用）にて

金額をシミュレーションしてみましょう。

 

 

固定資産税		186,000円
電気料金	2,000円 × 12ヶ月	24,000円
水道料金	1,800円 × 12ヶ月	21,600円
火災保険等	10,000円 × 12ヶ月	120,000円
空き家管理料	5,000円 × 12ヶ月	60,000円
修繕積立金	10,000円 × 12ヶ月	120,000円
	合計 (年間)	約 531,600円

 

 

住んでもいないのに空き家を保有するだけでこれだけの費用がかかるのは、とても頭が痛い問題です。

 

しかし、空き家だからといって放置せず、自分の目が届かない状態だからこそ、費用をかけなければ、周りに迷惑をかけたり、老朽化や劣化をして使いものにならなくなったりします。

維持する為の費用はとても高いですが、無駄な費用と考えるのならば、色々な想いは別として手放すしかありません。

 

また、手放すとしても、管理されていない空き家を引き取る、または買い取る人はなかなか現れないでしょう。

今は使い道が思い浮かばなくても、将来はどうなるかわからず、空き家や土地を活用して資産運用を考えるかもしれません。

 

そのときに、放置された空き家と、すぐに使える空き家では大きな差が付くはずです。

 

そうなった場合を想定し適切に動いていくことをおすすめします。