建物劣化

 

長期間居住者がいなかったり、人の出入りのない「空き家」は、実際に人が住んでいる住宅と比べ、劣化の進行が早いと言われています。

また、不法投棄や放火などの恐れもあり、周辺環境の悪化にも影響を及ぼし、近隣トラブルにも繋がるリスクもあります。

いざ売却しようと思っても売り手がつかず、自身の別荘として活用するにも、設備関係の修繕やリフォームに、多額の費用が必要になる可能性があります。

 

 

では、なぜ空き家は住宅に比べて劣化の進行が早いのでしょう？

劣化の進行が早い主な原因には、以下のようなものがあります。

 

 

1. 換気不足によるカビなど

人の出入りがなく、玄関や窓を長期間締め切った状態である空き家は、湿気が溜まりやすく、カビが繁殖してしまいます。特に、湿気の多い梅雨や夏場などは要注意です。

カビの発生によりエアコンや換気扇といった空調設備の劣化に大きく影響を与えます。

 

 

2. 給排水管、ガス管などの劣化

長い期間使用していない給排水管やガス管は、管の内側に付着したヘドロや異物の乾燥や硬化により、ひび割れもしくは破損しやすい状態になってしまいます。

また、管自体に異常が見られなくても、実際に使用を再開すると、不作動を起こしやすいとも言われています。

排水管にはU字の部分に水が溜まる仕掛け（排水トラップ）があり、これにより匂いの逆流を防いでおりますが、水が乾燥などにより無くなってしまい、室内へ匂いが流れ込んできてしまうことがあります。

 

 

3. 害虫・害獣の発生や雨漏り

敷地内に雑草が生い茂ったり、犬や猫などの小動物が住み着いたりすると、糞などの影響で悪臭が発生する恐れがあります。

また、シロアリの侵入によって柱や壁に穴が開いてしまうこともあり、発見が遅れると、雨漏りによる湿気増加によりさらに空き家の浸食が進んでしまいます。

住んでいない家屋というのは動物などの生き物は雨風しのげる場所でもあるので住み着きやすくなってしまいます。

中には住み着いた小動物や害虫が電気の配線や柱を噛みちぎってしまう場合もあります

 

 

4. トラブルや異変に気付けない

空き家は人が住んでいない為、台風により屋根が破損したり、何か不測の事態が起きても気付ける人がいないという事になります。

早急に対処せずにそのまま放置していると、損傷と劣化が合わさって進行し、とんでもないことになっていた、というケースも多々あります。空き家の所有者は、半年・一年と放置せず、月に一度は様子を確認するようにしましょう。

 

では、空き家が劣化してしまうとどの様なデメリットがあるのでしょうか？

 

 

1. 売却する場合

劣化が進んだ空き家は買い手がつかず、住む人間もいないことで、さらに劣化が進んでしまいます。

もし「所有者が空き家を適切に管理せず放置していた」という事実が発覚すれば、外観だけを綺麗にリフォームしても、買い手の信用を得る事は難しいでしょう。

逆を言えば、長期間空き家となっていた家でも、定期的にしっかりと管理を実施すれば、買い手が見つかる可能性も高くなるでしょう。

 

 

2. 将来住む予定、別荘として使用する場合

時期が来て、いざ自分が住もうと思った時に放置したままの状態では、カビや雑草、クロスの補修や畳、給排水管やガス管の交換など、大規模なリフォームが必要になる事が考えられます。

入居しようと思っても、多額の費用が必要になるという事です。

 

また、臭いは消せない場合もあり、掃除をしても砂が落ちてしまうというような問題に悩まされる、といったケースも考えられます。

 

 

3. 賃貸物件として貸し出す場合

空き家を売りたくないという場合、賃貸物件として貸し出すという選択肢も考えられます。

その際は、建物の状態が良ければすぐに貸し出すことができますが、リフォームや修繕が必要なケースも多いでしょう。

劣化の進んだ空き家を賃貸に出そうとする場合、多くの費用を投資して空き家をリフォームし、綺麗にしなければなりません。

入居者がなかなか見つからなければ、リフォームに費用がかかったものの家賃収入が得られない……という状態になるケースも想定されます。

 

この様に、空き家は放置しておく事で様々なデメリットが発生します。

では、そんな空き家を維持していく為の具体的な対策と、空き家管理会社についてご説明します。

 

１. 対策について

 

◆定期的な換気

窓を開け換気を行いましょう。通電状況にもよると思いますが、換気扇も回すと良いと思います。

また庭木の背丈が高くなり風通しに影響がある場合もあると思いますので管理の一部としてお手入れするとより効率よく換気に繋がります。

頻繁にできない場合もあるとは思いますが、最低でも月一度に40分～１時間くらいは行いましょう。

 

◆ライフラインの使用

水道や電気、ガスなどは使用していないうちに、配管等の劣化が進んでしまうこともありますが、それよりも現実的に心配なことは水道の凍結や匂いの問題です。

水道を使用する事によりU字部分に水が溜まり排水より悪臭が上がってくることを防ぐことができ、錆の予防にもなります。

月に一度でも1.2分くらいは通水を行い蛇口の様子やパッキンの劣化も確認しましょう。

電気に関しては火災や漏電の原因にもつながってしまいますので、必ずブレーカーを落とし、使用するときにだけ上げて使用しましょう。

 

ガスを維持するかは、管理への考え方によって異なりますが、水道や電気と比べると必要性が高いとはいえません。

安全面を優先させるのであれば、解約した方が所有者にとっては安心ですが頻繁に宿泊して管理するのであれば、もちろん維持しておいた方が便利です。

 

◆外回りもしっかり対策をしましょう

管理されていない空き家は防災対策も施されていません。
ゴミが溜まっていたり、庭には燃えやすい枯れ草が伸び放題になっていたりします。
このような理由で空き家は地域の防災面の妨げになっています。
ごみが大量に放置された場合には、ネズミやゴキブリその他の害虫・害獣が発生して悪臭を発し、周囲に悪影響を及ぼしたり、著しく不衛生な状態をもたらすでしょう。
また、野良犬や野良猫が住み着いて、その糞尿による悪臭等も問題になる可能性があります。
住み着いてしまったネズミなどが電気の配線を噛みちぎられたり、エアコンの室外機を住処にしてしまう場合もあります。その為、故障の原因に繋がり、いざ使おうとしても使用できないケースも少なくありません。

 

 

２. 空き家管理会社とは

 

所有者に代わり空き家の維持管理を行ってくれる会社があり、費用はかかりますがご自身で管理する手間や時間を減らせる便利なサービスです。

各管理会社により異なりますが、対応してくれる項目としては以下の様な物が挙げられます。

 

1. 管理物件に看板設置し緊急時の問い合わせや近隣からのご連絡に対応してくれる
2. 定期的に通気や換気、設備の使用やメンテナンス等を行ってくれる
3. お庭の庭木や雑草をお手入れ隣地への越境物や景観の悪化防止
4. 廃棄物や不法投棄があった場合に処分等の依頼ができる
5. 毎月定期点検後に報告書を送付してくれるから現状確認出来て安心
6. 自然災害後や近隣からの苦情などの緊急の際も一時対し報告

 

管理会社に依頼することによりご自身で行うべき作業をすべて対応してくれます。

維持管理を行うことに必要不可欠な知識も備えているのでとても安心と言えますし、

特に緊急時の対応についてはご自身で駆けつけるのが困難な場合もあると思いますので

管理会社に依頼するメリットはたくさんあると思います。