離婚による売却は、住宅ローンの残債を考慮して売却を検討するのが一般的です。

 

まずは、ご自身の住宅ローンの借入れ状況（契約内容）を確認しましょう。

所有者、住宅ローンの名義は誰になっているか？夫婦のどちらかは連帯保証人になっているか？担保提供者として名義が入っているか？などの確認が重要となります。

現時点の不動産（土地・家屋）価格を査定し、住宅ローンの残債額よりも売却価格が上か下かを知っておくことが売却時の最重要ポイントになります。

 

売却をする際には、住宅ローンの残債額によって、以下の２つ状況ごとに異なります。

 

 

 

A 住宅ローンの残債額より売却価格が上回る場合

（ご自宅を売却しても住宅ローンの残債が残らない。）

 

この状況ですと、住宅ローンの残債より売却価格が上回る為、住宅ローンの残債は抹消され、尚且つ売却利益が生じます。但し、売却利益も財産分与に該当しますので、夫婦で分割する事になるでしょう。

 

 

B 住宅ローンの残債額より売却価格が下回る場合

（ご自宅を売却しても住宅ローンの残債が残ってしまう。）

 

この状況では、売却をしても住宅ローンの残債が残ってしまう為、通常での売却をする事はできません。

この場合、夫婦の双方もしくはどちらかが、住宅ローンの完済まで支払を続けていくか、差損分を現金で補填するかの問題が生じます。

 

但し、この選択はローンの支払負担をどうするか、住宅ローンの名義をどうするか、財産分与をどうするか、などなど課題は山積となります。

 

 

以上の事から、不動産に関連する財産分与の際は離婚後のトラブルを回避する為に、夫婦間であらかじめ離婚協議書もしくは公正証書を作成するなど話し合いをしっかりしておくことをおすすめします。

 

財産分与で自宅（不動産）の所有権を得たとしても、住宅ローンの名義は変わらない。

 

当然、マイナスの財産である住宅ローンも財産分与に含まれます。

よって自宅（不動産）を査定した結果住宅ローンの残債額より売却価格が下回り売却出来ないが状況が起こり得るという事を把握しておいたほうがよいでしょう。

 

また、それでも売りたい時はリスクを最小限に抑える任意売却という方法がございますが、各機関（銀行、保証会社等）とのやりとりが必須となりますので、個人での対応は難しいでしょう。

やはりこの場合は、まずはご相談頂ける事をおすすめします。